Pentru unele acte juridice civile legea cere îndeplinirea unor formalități în lipsa cărora aceste acte nu s-ar putea naște în mod valabil. Este vorba despre forma cerută pentru însăși valabilitatea actului juridic civil.
Chiar dacă, în cele mai multe cazuri, legea pretinde forma autentică, este bine de știut că în anumite situații este suficientă doar forma scrisă pentru valabilitatea actului juridic civil.
Deoarece acest articol este despre actele juridice care se încheie în mod obligatoriu la notar, vreau să menționez deosebirea care există între înscrisul autentic și înscrisul autentic notarial.
Astfel, conform art.269 C.proc.civ., prin înscris autentic se înțelege înscrisul întocmit sau, după caz, primit și autentificat de o autoritate publică, de notarul public sau de către o altă autoritate învestită de stat cu autoritate publică, în forma și condițiile stabilite de lege.
Spre deosebire de înscrisul autentic, înscrisul autentic notarial este definit, conform art.90 alin.(1) din Legea nr.36/1995, republicată, cu modificările ulterioare, ca acel înscris întocmit sau, după caz, primit și autentificat de către notarul public ori de către personalul misiunilor diplomatice și al oficiilor consulare, în forma și în condițiile stabilite de lege.
În ceea ce privește competența misiunilor diplomatice și a oficiilor consulare, trebuie reținut faptul că acestea nu pot autentifica acte juridice între vii cu efect constitutiv sau translativ de proprietate (de ex. contracte de vânzare, donație, partaj etc.) şi nici acte privind alegerea, modificarea şi lichidarea regimului matrimonial (de ex. convenții matrimoniale). Totodată, acestea nu pot îndeplini procedura desfacerii căsătoriei (divorțul) și nici procedura succesorală (dezbaterea moștenirii).
Principalele acte juridice pentru care legea pretinde forma autentică și care se încheie în mod obligatoriu la notarul public sunt următoarele:
- convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în Cartea funciară. Spre exemplu:
- contractul de vânzare imobile, vânzarea unei moșteniri, contractul de donație, promisiunea de donație, contractul de întreținere, contractul de schimb imobiliar, tranzacția și actul de dare în plată ce au ca obiect bunuri imobile, actul de alipire si de dezlipire a imobilelor, contractul de ipotecă imobiliară, actele de constituire a unei superficii sau a unui uzufruct
- convenția matrimonială
- partajul convențional în timpul comunității de bunuri
- lichidarea regimului legal al comunității de bunuri pe cale convențională (practicată de regulă în cazul divorțului sau al dezbaterii moștenirii)
- revocarea expresă a unui legat (dispoziție testamentară)
- renunțarea expresă la moștenire
- pactul de opțiune și declarația de acceptare, dacă pentru contractul pe care părțile umăresc să-l încheie legea pretinde forma autentică
- contractul de societate în cazul aportului unor bunuri imobile sau, după caz, al altor drepturi reale imobiliare
- actul constitutiv și statutul persoanelor juridice fără scop patrimonial (asociații și fundații)
- renunțarea la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris în Cartea funciară
- actul de mecenat
- declarația de călătorie a copilului minor în afara țării
- orice derogare de la distanța minimă față de linia de hotar privind construcțiile, lucrările sau plantațiile se poate face prin acordul părților exprimat printr-un înscris autentic
- procurile de reprezentare la încheierea actelor juridice pentru care legea pretinde forma autentică trebuie să fie și acestea încheiate tot în formă autentică notarială
- procurile de reprezentare la diverse instituții publice
- alte declarații și procuri pentru care legea cere în mod expres forma autentică
- actele de modificare a actelor juridice pentru care legea pretinde forma autentică trebuie să fie și acestea încheiate tot în formă autentică notarială (actele adiționale).
Exemple de acte juridice pentru care legea pretinde forma autentică sau sub semnătură privată și care nu trebuie să fie încheiate în mod obligatoriu la notarul public:
- contractul de ipotecă mobiliară, care se încheie în formă autentică sau sub semnătură privată
- testamentul poate fi autentic sau olograf (scris în întregime, datat și semnat de mâna testatorului)
- înlăturarea efectelor nedemnității de drept sau judiciare, care se poate face prin declarație autentică sau testament (care poate fi autentic sau olograf)
- cesiunea ipotecii, care trebuie realizată printr-un act în formă scrisă
- fiducia, care este stabilită prin lege sau prin contract încheiat în formă autentică
- fideiusiunea, care trebuie asumată în mod expres printr-un înscris autentic sau sub semnătură privată
- contractul de arendare, care trebuie încheiat în scris
- contractul de concesiune, care trebuie încheiat în scris
- contractul de înființare a unei societăți cu personalitate juridică, care trebuie încheiat în formă scrisă
- convenția de alegere a legii aplicabile divorțului, care trebuie încheiată în scris, semnată și datată de soți
- clauza de neconcurență din contractul de agenție, care trebuie redactată în scris
- contractul de cesiune a drepturilor asupra mărcii, care trebuie încheiat în scris
- contractul de voluntariat, care trebuie încheiat în formă scrisă.
Importanța încheierii altor acte juridice la notar, deși această formalitate nu este obligatorie
Promisiunea bilaterală de vânzare (antecontractul de vânzare) nu trebuie să respecte vreo condiție de formă pentru a fi valabil încheiată, nici măcar în situația în care contractul de vânzare trebuie să se încheie în formă autentică (de exemplu, are ca obiect un imobil) și nici în situația pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.
Și totuși, în practică, majoritatea promisiunilor bilaterale de vânzare se încheie în formă autentică la notarul public.
Este un fel de măsură de siguranță pentru părțile contractante, întrucât din momentul în care se solictă notarului public autentificarea unui asemenea act avantajele sunt următoarele:
- stabilirea identității părților contractante (evitarea riscului de a contracta cu o altă persoană care nu are niciun drept asupra bunului care face obiectul promisiunii)
- verificarea situației juridice a bunului care face obiectul promisiunii (prin solicitarea actelor de proprietate, a documentației cadastrale și a extrasului de carte funciară în cazul imobilelor, certificatului de atestare fiscală și a oricăror altor documente pe care notarul le consideră necesare)
- explicarea de către notarul public a conținutului promisiunii și interpretarea clauzelor
- pentru restituirea tuturor sumelor de bani date în temeiul promisiunii autentificate la notar, și, respectiv, plata daunelor interese, pentru cazul în care una dintre părți nu își respectă obligațiile asumate, înscrisul autentificat la notar constituie titlu executoriu, potrivit art.101 din Legea nr.36/1995, republicată.
Contractul de închiriere a locuinței, la fel ca și promisiunea bilaterală de vânzare, nici acesta nu trebuie să respecte vreo condiție de formă pentru a fi valabil încheiat.
Este un contract care se încheie prin simplul acord de voințe al părților și care se consemnează într-un înscris sub semnătură privată.
Însă, pentru a constitui titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege, precum și pentru restituirea bunului închiriat, contractul de închiriere trebuie ori să fie încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale ori să fie încheiat în formă autentică, conform art.1798, art. 1809 și art. 1816 Cod civil.
Aceasta permite proprietarului să procedeze la executarea silită în vederea plății chiriei în mod direct, fără să aibă nevoie de o hotărâre judecatorească.
Contractul de comodat sau împrumutul de folosință se încheie prin realizarea acordului de voințe și predarea (remiterea) bunului care formează obiectul contractului, fiind suficientă forma înscrisului sub semnătură privată.
Importanța prezentării acestui contract notarului public constă în aceea că, conform art.2157 Cod civil, referitor la obligaţia de restituire, contractul de comodat autentificat la notariat sau căruia i s-a dat dată certă de către notarul public, constituie titlu executoriu, în condiţiile legii, în cazul încetării prin decesul comodatarului sau prin expirarea termenului.
Dacă nu s-a precizat în contract un termen pentru restituire, contractul de comodat constituie titlu executoriu doar atunci când nu se prevede întrebuinţarea pentru care s-a împrumutat bunul ori întrebuinţarea prevăzută are caracter permanent.
În concluzie, dacă trebuie să închei un contract dintre acelea pentru care legea nu cere forma autentică notarială în mod obligatoriu, însă nu este de domeniul tău interpretarea clauzelor contractuale și vrei să știi, totodată, care sunt urmările încheierii contractului respectiv, cel mai indicat ar fi să apelezi la serviciile unui notar public pentru a solicita și obține informațiile necesare.
Cât despre contractele pentru care legea cere forma autentică notarială în mod obligatoriu, pentru acestea va trebui să te prezinți în fața notarului public, care îți va oferi toate îndrumările necesare.